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无权处分情形下买卖合同效力的认定

2019-03-01

无权处分行为是指无处分权人以自己的名义就他人的权利标的所为的处分行为。在无权处分情形下,买卖合同的效力如何认定?本文将通过一个案例来讲述。

案情简述

李某在合肥市某小区有一套产权房,由于自己常年在北京工作,就将房屋委托其内弟(被告)高某出租,高某将房屋出租给承租人原告张某,租期二年。被告高某由于生意亏本,就想把其姐夫的房屋出售,承租人有意购买,双方于2016年3月16日签订《房屋买卖合同》,约定:被告将位于合肥市xx路xx号xx小区x幢xx房转让给原告,房屋总价款为1450000元人民币; 付款方式为第一次付款30万元,第二次付款50万元,第二次付款之后,被告交付原告房屋,余款待办理产权过户登记后一次性付清;约定了违约金计算方式,在支付第二次款项50万元后一个月内配合原告办理产权登记过户 ,否则每逾期一天支付房款总价万分之五的违约金给原告。

合同签订之后,原告依约支付了二次房款共80万元,由于被告出售房屋没有经过其姐夫同意,其姐夫知道后,不同意卖房,因此,房屋办不了过户登记,原告才知道房屋不是高某的,当时由于一直租住该房屋,就没有向高某要求看房产证原件。原告要求高某退款,高某称已将钱还债,无力退还。原告诉诸法律,请求法院依法判决解除合同,退还房款80万元并支付违约金。

无权处分情形下,买卖合同的效力如何认定?

无权处分情形下,买卖合同的效力如何?在司法实践中,一直被认为是无效的,但是在最高院买卖合同司法解释出台之后,无权处分的买卖合同效力认定在各级法院存在不统一的现象,有的法院认为,根据《合同法》第五十一条的规定——无处分权的人处分他人财物,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效的规定,认定合同无效。有的法院则认为,根据《物权法》第十五条的规定——当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力,和《最高院买卖合同司法解释》第三条第一款——当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持的规定,认为合同有效。法院截然不同的观点,令当事人和律师无所适从,同时造成当事人诉累,浪费司法资源。

本案中,无权处分人高某与张某签订的房屋买卖合同是一个负担行为,与物权行为无关,也就是与出卖人是否具有处分权无关。买卖合同作为负担行为的一种,其本身不能使买卖标的物所有权发生转移,买卖合同只是物权发生变动的原因,所有权发生转移是买卖合同得以履行的结果,不能将原因和结果混为一谈!

《物权法》颁布之后,确立了合同效力和物权效力的区分原则,再将《合同法》第五十一条认为是无权处分合同未经权利人追认就是无效的法律依据,是与《物权法》第十五条、《合同法》第五十二条相矛盾的,在最高人民法院没有对合同法五十一条作出解释或者立法机构没有对《合同法》第五十一条作出修改之前,我们应该遵循新法优于旧法的原则,适用《物权法》的规定,认定在无权处分情形下买卖合同是否有效,应当适用《合同法》第五十二条的规定来判定,不能根据合同法五十一条的规定认定合同无效。

本案中,二审法院终于支持了上诉人对买卖合同有效的诉请,对一审法院的错误判决予以纠正,符合《物权法》、《合同法》、《买卖合同司法解释》的规定以及民法原理。
 

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